강서50플러스센터의 ‘부동산 공부를 하면 부동산이 보인다!’ 강좌 

또다시 한 바탕 몰아친 부동산 붐과 버블

지난 5년 동안 이 땅에 부동산 광풍이 세차게 몰아쳤다.

부동산이라 해봐야 근근이 장만한 아파트 한 채밖에 없는 기자가 봐도 오나가나 부동산 얘기가 화제 아닌 모임이 거의 없을 정도였다. 어떤 이는 살고 있는 동네 집값이 몇 년 사이 몇 배가 올라서 표정 관리가 어려웠을 테고, 다른 이는 아파트를 사려다 말았거나 몇 년 전 판 집이 눈앞에 밟혀서 속이 보통 상하는 것이 아니었을 게다. TV나 유튜브에서는 부동산 프로그램들이 인기를 끌고, 투자 관련 상담을 받거나 정보를 얻으려는 사람들이 오프라인이건 온라인이건 몰려다녔다. 광풍의 원인은 그 전부터 공급을 억눌러온 점과 화들짝 놀란 정부의 빗나간 대응책, 게다가 금융 과잉에 따른 저금리 등이 작용했다는데, 아무튼 일이 이렇게 되려면 여러 가지 원인이 한 번에 겹치기 마련인가 보다.

요즘은 또 반대되는 상황에 대한 공포가 부동산 시장을 위협하고 있다.

부동산 가격이 워낙 많이 오른 데다가 갑자기 미국발 금리인상으로 대출이자가 솟구치고 대출받기가 어려워지니 집을 사려는 사람은 줄어들고 급하게 내놓는 사람들이 늘어나고 있다. 매일 뉴스마다 어디 아파트가 1년 전보다 몇억이 떨어졌느니, 전셋값이 급락해서 이제는 집주인이 곤란해졌다느니 하는 소식이 보도되곤 한다. 이때다 싶은 비관론자들은 앞으로 아파트 가격이 30%가 떨어질 것이라는 둥, 반토막 가는 것도 다행일 것이라는 둥, 불안을 엄청 키우는 얘기들을 예언처럼 앞세운다.

뒤늦지 않은 부동산 향학열에 50플러스 강좌로

이런 시기에는 ‘나만 못 벌고 있는 것 아닌가’하는 소위 FOMO(Fear Of Missing Out)나 ‘이대로 가만히 있다가 큰일 당하는 것 아닐까’하는 걱정에 잠을 설치기 쉽다. 그럴수록 부동산에 대한 정확한 지식과 정보를 갖추는 것이 중요하다. 그런 의미에서 강서50플러스센터에서 부동산 공부의 정석을 가르쳐 주는 강좌를 제공하고 있다길래 11월 9일 오전에 센터를 찾아갔다.

▲ 강의를 시작하는 이상군 강사

강서50플러스센터 지하의 강의실에는 13명의 수강생이 자리하고 있었다. 특이한 점은 한 명을 제외하고는 모두 여성 수강생이었다. ‘역시 부동산 투자는 주부들의 섬세한 판단이 맞는 예술적 영역에 속하는 일인가 보다’하는 엉뚱한 생각이 들었다. 강의를 해주는 이상군 강사는 경매를 비롯한 부동산 투자에서 산전수전을 다 겪은 실무전문가이다. 15년 이상 여러 기관이나 단체에서 부동산 실무 강의를 진행하여 왔고, ‘멘토경매아카데미’라는 전문 카페를 운영하고 있다. 이날도 오전에 노원구에서 어떤 강의가 끝난 후 질문이 하도 많아서 일일이 답변을 해주느라 간신히 강의 시간에 맞춰 도착했다고 한다. 물론 점심도 걸러야 했는데, 그만큼 여기저기 부르는 데가 많은 인기 강사이다.

▲ 부동산 정보의 첫걸음인 건축물대장에 대한 설명

▲ 거래에 주의를 요하는 위반건축물 사례

▲ 기본 중의 기본 용어, 용적률과 건폐율 설명

위반건축물을 구별해주는 건축물대장

이날의 강의 주제는 건축물대장과 토지대장을 보는 방법과 유의해야 할 사항을 알아보는 것이다. 일반적인 부동산 거래에 있어서 가장 기본적인 서류로 알려진 것들이다. 그리고 이 서류들을 인터넷으로 검색하고 발급하는 것까지 실습해 보는 것이다. 이 강사는 건축물대장이 일반건축물(단독주택 같은 경우)인 경우와 집합건물(아파트 같은 경우)일 때 어떤 차이가 있는지 설명부터 시작한다. 특히 요즘 일반적 주거 형태인 아파트 같은 집합건물에 있어서 해당 집(각호)을 확인하려면 표제부와 함께 전유부를 발급해보아야 한다고 유의 사항을 알려 준다. 건축물대장에서 특히 유의할 사항은 위반건축물이 존재하느냐 하는 문제라고 한다. 흔한 예로 드는 것이 사무실을 주거용으로 바꾼 경우인데, 이를 확인하지 않고 매입하면 해당 물건을 근거로 한 대출이 불가능하기 때문에 임대하기가 어렵다는 점을 든다. 더구나 나중에 매각하려 할 때도 원매자가 나서기 어렵다는 얘기가 된다. 위반건축물이 존재할 경우에는 건축물대장에 빨간색 박스로 표시가 되고, 인터넷상으로는 노란색으로 표시되는 것을 사진으로 보여 주었다. 

위반건축물의 경우가 흔하면서도 중요한 얘기인지 이 강사는 몇 가지 얘기를 덧붙인다. 불법 증축이나 변경 등의 위반건물은 국토교통부의 항공사진에서 판별된다고 한다. 1년에 한 번 항공사진에서 적발되면 이를 지자체에 통보하여 실사를 나가게 된다. 위반 사실이 확인되면 원상복구 명령을 내리는데, 이행하지 않으면 이행강제금이 부과된다. 주택의 경우는 2017년 전까지는 5년간 이행강제금이 부과되었는데, 현재는 복구 시까지 무기한 부과된다고 한다.

▲ 쉬는 시간 중 보충 설명을 해주는 이상군 강사

▲ 단독주택의 종류

▲ 공동주택의 종류

▲ 토지대장과 임야대장에 대한 기본 설명

단독주택, 공동주택, 다세대주택, 다가구주택…

이 밖에도 이상군 강사는 근린생활시설, 도시형생활주택 등 우리가 주변에서 흔히 보는 건물들에 대한 법률적 특징과 건축물대장에서 확인하여야 할 주요 사항들에 대해서 자세히 설명해 주었다. 또한 기자도 자꾸 헷갈리는 다세대주택과 다가구주택의 구분법에 대해서도 간명하게 설명해 준다. 다세대주택은 공동주택(건물 소유주가 여러 명)에 속하며, 연면적(건물 바닥면적의 합)이 660제곱미터 이하이고 4층 이하인 주택이다. 한편 다가구주택은 개인 한 명이 건물 전체를 소유한 단독주택이고, 19세대 이하만 거주할 수 있는 건물이라는 것이다. 여기서 이 강사는 건폐율(전체 대지 중 건물이 세워진 부분의 비율)과 용적률(각 층 바닥면적의 합을 대지면적으로 나눈 비율)의 개념에 대한 설명도 곁들인다.

▲ 목조 건축물 사진 설명

▲ 연와조 건축물 사진 설명

▲ 콘크리트조 건축물 사진 설명

▲ 철골조 건축물 사진 설명

두 시간의 강의로 담기에 부족한 듯, 이 강사는 계속해서 건축물대장에서 확인할 수 있는 여러 가지 기본적인 부동산 정보에 대한 설명을 쏟아 낸다. 베란다와 발코니의 차이점과 구분 방법, 목조·연와조·조적조·콘크리트조·철골조 등 건물 주 구조의 종류를 사진과 곁들여 설명하여 이해도 쉽고 흥미롭다. 특히 재료에 따른 지붕 구조의 이름들은 좀 생경한데, 이를테면 초가지붕은 초즙, 기와지붕은 와즙, 시멘트기와지붕은 세멘와즙, 함석지붕은 도단즙, 슬라브지붕은 육즙과 같이 평소 잘 안 쓰는 이름으로 등기가 된다는 사실을 처음 알게 됐다.

직접 출력해 보는 부동산 기본서류

이 밖에도 몇 가지 상세한(그리고 중요한) 설명이 더해졌고, 마지막으로 실제 인터넷으로 건축물대장과 토지대장을 발급받는 실습이 이어졌다. 많이 알고 있는 것처럼 ‘정부24’ 사이트로 대부분 민원 서류의 발급이 통합되어 있다. 거기에서 수강생 각자의 집 주소를 선택해서 들어가면 쉽게 건축물대장을 볼 수 있다. 처음 발급해보는 수강생들은 약간의 시행착오를 겪으면서도 이내 발급에 성공하여, 자기 집에 대한 여러 가지 정보들을 확인하면서 약간 새삼스러운 표정을 짓기도 했다.

이어서 토지대장을 발급받아 보기로 하는데, 토지는 별개로 보유하고 있지 않은 사람도 많으므로(유감스럽게 기자도 여기에 해당한다.) 이상군 강사가 제주도 경매 물건인 토지 주소를 알려준다. 앞과 비슷한 과정을 거쳐서 토지대장을 발급받아 보면, 전혀 감도 잡히지 않던 토지에 대한 정보가 등기된 토지대장에 나타난다. 이 강사는 여기에 더하여 네이버 지도를 통하여 해당 토지의 위성사진까지 볼 수 있는 방법을 소개하였다. 인터넷과 영상기술의 발달 덕분에 책상에 앉아서도 전국의 부동산을 들여다볼 수 있다는 게 새삼 신기하기까지 하다.

▲ 건축물대장을 발급받기 위한 처음 화면

▲ 토지대장을 발급받아 인쇄 직전의 화면

▲ 대상 토지물건의 위성사진

▲ 발급 실습을 도와주고 있는 이상군 강사

숙명적인 부동산 관리도 기본 지식으로부터

흔히 한국인은 좁은 땅에 많은 인구가 살아서인지 부동산에 대한 애착이 남다르다고 한다. 그래서 최근 수년간의 부동산 가격 급등락이 모든 국민의 1순위 관심사처럼 돼버렸고, 그 부작용을 생각해보면 겁까지 나는 것이 사실이다. 그렇다 하더라도 어차피 나의 가장 소중한 재산을 잘 지키고 혹시라도 불려 나가기 위해서는, 부동산에 대한 소문만 쫓아다닐 게 아니라 기본적인 지식부터 쌓아 가는 것이 올바른 길이 아닐까.

50+시민기자단 박동원 기자 (parkdongwon92@gmail.com)